正如年初克而瑞分析师所预测的,2018年上半年调控持续深入,各城市“N限”没有丝毫放松现象,热点区域一房难求。“摇号”在全国逐渐普及,有效遏制了交易乱象。同时,一二手倒挂现象并无缓解,二手市场依然僵持。预计下半年热点城市从政策到市场依然趋稳。

去化艰难,加上融资渠道收紧,房企的资金链雪上加霜,更强调高周转。面对依然高企的地价,企业投 资谨慎,更寻求联合拿地,并普遍在战略决策前端发力。

但与此同时,在绵延全国的“抢人大战”中,西部呈现出了新的生命力,各重点城市从一级市场到二级市场,热度不降反升。企业若想寻找机会弯道超车,可重点关注中西部、西北、西南区域。

  北上广深

  上海

       by 叶茂

  政策监管强度不减、一澳门新葡京真人娱乐场价格明显倒挂、“时光盘”频现、租售平权显现雏形……2018年上半年的上海楼市,戏不算多但也足够精彩。

  2018年上半年已经结束,回顾上海楼市的上半年,也许没有去年那么多“戏”,但也精彩纷呈。

  政策密集度下降但监管力度并未放松

  与2017年同期相比,今年上半年上海楼市政策出台密集度显然不及往年,但强监管的态势并未减弱。上海楼市的政策环境依然趋紧,而且因为限价原因,投 资需求增加,以公司名义买房在今年上半年已经司空见惯,导致不少真正有居住诉求的客户错失买房机会,为了稳定市场情绪,上海最近出台了限制公司名义买房的政策。

  限制以公司名义买房实际上就是在保护刚需,保护真正有购房需求的人。在限价的大背景下,一澳门新葡京真人娱乐场价格倒挂,导致不少有投 资需求的客户购买一手房,尤其是高性价比的一手房基本上一出来就遭到哄抢,甚至有些项目以公司名义买房的占比高过自然人,导致不少客户买不到房子,措施购房机会,限制公司的政策其实也符合政府强监管的态度和稳定市场的决心。让真正有购房居住需求的客户有更大的概率买到房子,让房子从投 资回归居住。

  楼市数据面参考意义不大

  单纯从数据面看,2018年1月出现了近几个月的小峰值,成交亦然。2月份因为春节假期原因,供求价均位于低位。开年以后,预售证出现一波“开闸放水”,不少项目取证,导致供应在四月份突破百万方,达到近十几个月以来的峰值。进入5、6月,份供应再次收紧,尤其是6月份,仅发放出一张预售证。

  因为限预售证、限价、限签等因素存在,现阶段上海楼市仅从数据面看参考意义不大,并不能反映出真实的市场,尤其是成交。而且按照现在的态势来看,今年单月供求双双破百万方几乎不可能。

  2017年1月-2018年6月上海市商品住宅月度供求价走势

数据来源:CRIC,统计截至2018年6月29日数据来源:CRIC,统计截至2018年6月29日

 一二手价格倒挂明显,高性价比项目一房难求

  今年上半年上海楼市的另一大特点就是一澳门新葡京真人娱乐场倒挂现象更加明显,因为限价力度不断加强,导致不少项目获批的预售证价格普遍低于周边在售澳门新葡京真人娱乐场项目。除了自住需求外,不少投 资需求被激发,诸如中粮前滩等热门项目出现万人排号认 筹的局面。加上公司名义买房达到非常高的比例,“日 光盘”已经不足为奇,不少项目开盘出现“时光盘”,客户的购买热情居高不下。

  高性价比项目被哄抢,与之形成鲜明对比的是有些项目取证后门可罗雀,因为预售证价格过高,加上所处区位竞争力一般,导致项目去化情况惨淡。

  租赁热度不减,更多房企加入租赁大军

  继2017年频繁的租赁政策支持后,2018年1月政府工作报告中再一次提到加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的购房制度,这再次奠定了租赁市场在2018年的地位。

  上半年的供应端,公开的租赁土地出让越来越频繁,“国家队”里有了光明、城投等更多新面孔加入,据了解,未来还会有更多我们熟知国企成员加入到其中,并逐步占领市面上租赁房源的主要份额。实际项目最快预计在2019年下半年入市,最终效果有待验证。

  上半年的需求端,陆续有许多更落地的政策出台,比如说了很久的租赁平台,澳门新葡京游戏平台过程中的公积金提取,子女教育权益等等,都逐步显现雏形,但在实际执行落地中,离最终达到租赁市场的规范化、真正实现“租售同权”,仍有很长的路要走。不过有一个趋势是,未来澳门新葡京游戏平台也将和个人的积分绑定,这也契合了上海想要留住人才的初心。

  房企在这个阶段也多从观望变为实际行动了。前三十强房企半数以上都已经发布发展租赁事业的战略计划,其中在上海已经有项目落地运营的房企有7家。当下各家都在大力、大规模铺店,毕竟在资源稀缺的上海,抢占资源就是抢占生存下去的机会。

  下半年上海楼市会如何?

  供应:下半年上海楼市总体供应量会比上半年有所增加。从上海房企上半年的销售数据看,并不是特别理想,迫于全年业绩压力,部分企业会在预证价格上有所妥协,增加供应以保证销售业绩增长。

  成交:因为限签原因,部分交易不一定能通过数据面真实表现出来,下半年交易量将总体平稳,与上半年基本一致。

  价格:成交结构对价格的影响会很大,代表楼盘的交易情况将会影响市场价格的波动,单月价格将会上下震荡,但整体均价仍将维持在5万左右。

  项目:高性价比项目依旧一房难求,但热度相较上半年将有所降温。

  北京

  by 王秀玲

  政策调控还在持续收紧,各种政策补丁在不断加码,北京房价上涨预期已经被完全遏制,刚全面回暖的二手市场也或将稳中下行。

  2018年上半年京城楼市在“收紧、降温、企稳”的态势下收官。新房市场成交持续低迷,澳门新葡京真人娱乐场市场触底回暖。政策调控还在持续收紧,各种政策补丁在不断加码,房价上涨预期已经被完全遏制。上半年新房、澳门新葡京真人娱乐场市场出现明显分化,但澳门新葡京真人娱乐场市场的回暖源于从低谷向正常的回归,交易规模已回到正常水平,市场将趋于平稳。新房市场随着限竞房政策落地,下半年大批限竞房项目将陆续入市,新房市场成交量逆袭不会有太多悬念,价格明显反弹的概率较小,市场也将会回归平稳运行。

  新房市场量价齐跌创历史新低

  据克而瑞数据统计,2018年上半年北京商品住宅供应14212套,环比上涨3.7%,同比上涨34%;成交10603套,环比下跌9.7%,同比下跌了36%;成交均价44604元/㎡,环比下跌了11.5%,同比上涨了8%;成交金额59.2亿,环比下跌32.7%,同比下跌38%。

  2018年上半年,北京新建商品住宅市场成交量价环比都出现了不同程度地下跌,成交量更是创下了有史以来的最低水平。主要原因政策调控补丁不断加码、整体环境趋冷,再加上限竞房政策未出,新入市的房源大幅减少,导致了北京新建商品住宅市场的成交持续低迷。

  二手市场回暖,月均成交超万套

  据克而瑞数据统计,2018年上半年北京澳门新葡京真人娱乐场共实现成交7.6万套,月均成交超万套,尤其是五月份澳门新葡京真人娱乐场市场更是实现了1.8万套的成交。澳门新葡京真人娱乐场市场全面回暖,一方面因为3.17新政已经过去一年多的时间,刚性需求开始回归;另一方面,新房供应偏紧,限竞房项目还未能入市,尤其学区房政策调整,导致刚性客群倾向选择存量房市场。但是随着限竞房政策落地,限竞房项目大批持续入市,将会分流部分购房需求,对澳门新葡京真人娱乐场市场造成一定冲击,下半年澳门新葡京真人娱乐场市场将面临稳中下挫的态势。

  土地市场清冷,半年流拍7块地

  2018年以来,北京土地市场分外冷清,不仅出现了单月土地零成交的情况,更是出现了7宗土地流拍。据克而瑞数据统计,2018年上半年北京通过招拍挂实现成交的土地共有27宗,其中绝大部分成交都在4月份之前,5月更是零成交,而且所有住宅用地均是共有产权地块或限房价地块,其中限价房地块共14宗,共有产权房地块7宗。

  北京土地市场冷清甚至出现大批地块流拍的情况,主要原因是,一方面,上半年供应地块几乎全部是限房价、竞自持等较为严格的附加条件,而且地理位置偏远,各项配套设施不完善;另一方面,在市场下行环境下,房企资金压力巨大,加之融资成本大幅提高、地块质量不佳,导致房企拿地意愿下降。

 下半年展望:新房量增价稳,二手市场稳中有降,土地供应节奏加快

  目前来看,北京房地产市场调控空间并没有丝毫放松的可能,因此,在“房住不炒”的大前提下,共有产权房、租赁住房等房源计划不会改变,北京市场将在平稳中继续发展。尤其是下半年限价房大批入市可以预期,自2016年“9·30新政”以来,北京已出让62块“限房价、控地价”地块,预计7-8月份,就会有首批的限价房项目入市,新房市场供应量和成交量会明显增加。但受日前北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》影响,整体房价会趋于平稳,通知对限价房项目进行了详细的规定,如“当销售均价与评估价之比低于85%时,转为共有产权房”、“不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精 装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款”等。

  受调控政策影响,北京澳门新葡京真人娱乐场市场投 资投机基本已没有生存空间,主要是首置和首改的刚需客户,规模上升和房价上行的空间已不大,再加上限价房的集中入市,在某种程度会分流一部分客户,加速房价下行波动。

  根据《北京市2018年建设用地供应计划》,今年北京市住宅用地计划供应1000公顷,其中商品住宅650公顷,保障性安居工程用地350公顷,与2017年基本持平。基于上半年的成交量远低于1000公顷的供应计划,预计下半年的土地供应节奏将明显加快。但受金融环境不断收紧,房企资金压力增加,开发商拿地将会愈加谨慎。

 广州

  y 肖文晓

  广州楼市经历了一个不尽如人意的上半年,但年中之际,又在供求两端有所发力,给下半年市场走势带来了更多不确定性。

  2018年5月,广州商品住宅(含普通住宅和别墅,下同)供应104.04万平方米,环比增长70.15%,成交79.81万平方米,环比增长29.7%;6月上半月,全市商品住宅供应41.55万平方米,成交33.36万平方米,网签均价在5月之后又迎高位。种种迹象表明,进入年中之际,广州楼市似乎不甘忍受1-4月份的低迷表现,在供求两端均有发力表现,给下半年市场的走势带来了新的不确定性。

  近期广州商品住宅供求量价走势(单位:万㎡,元/㎡)

 数据来源:CRIC,截至2018年6月15日 数据来源:CRIC,截至2018年6月15日

  房企销售金额普遍下滑

  从上半年广州房企的表现来看,克而瑞统计的权益销售金额排行榜显示,截至6月15日,广州20强房企仅有7家网签金额高于去年同期,有近2/3的房企业绩下滑。20强房企完成的签约业绩为400.49亿元,与去年同期的570.71亿元相比,减少了约170个亿,降幅达到29.8%。

  2018年1月1日-6月15日广州房企权益销售金额排行

数据来源:CRIC数据来源:CRIC

  从入围门槛来看,TOP20房企各梯队业绩均较去年有明显下滑,其中TOP3房企门槛下滑31%、TOP10房企门槛下滑51%、TOP20房企门槛下滑48%。

  2018年1月1日-6月15日广州房企销售金额排行入围门槛变化(单位:亿元)

数据来源:CRIC数据来源:CRIC

  克而瑞认为,房企业绩表现不佳,首先与广州现时实行严格的限价、限签政策有关。据不完全统计,截至去年末,广州市场上排队网签的商品住宅面积已累计近100万平方米,这一情况今年还在持续之中。再加上限价导致签约价格失真,体现在房企账面上的业绩数据有所低估。当然,排除政策干扰的因素,由于限购、限贷、限价等调控政策对需求的压制,今年上半年广州楼市的销售压力确实也有所增大,资金回笼速度变慢给部分广州房企的经营带来了较大的短期压力。

  住宅市场供求关系转换

  截至6月15日,上半年广州商品住宅供应面积为354.18万平方米,同比增加10.9%;成交345.17万平方米,同比减少33.6%,供求比为1.03,供略大于求。从季度供求比统计来看,在2017年第三季度之前,广州商品住宅市场连续6个季度出现供不应求的情况,而在2017年三季度之后,除了今年一季度的供求低谷,其它三个季度均为供大于求,反映在去年的3.17和3.30调控之后,广州商品住宅市场的供求关系正在发生转换。从近期的广州商品住宅项目推新去化情况来看,平均去化水平在5-7成左右,开发商在营销策略上普遍“求量不求价”,平价出货的情况较多。

  2016年Q1-2018年Q2广州商品住宅供求面积情况(单位:万㎡)

数据来源:CRIC ,截至2018年6月15日数据来源:CRIC ,截至2018年6月15日

  从可售存量的统计来看,截至到5月末,广州商品住宅库存量为834万平方米,按照过去12个月的去化速度,去化周期为12个月。值得注意的是,2017年上半年去化周期的平均数字是6个月,仅有现在的12个月的一半。2013年至2017年,广州商品住宅年均消化面积在1100万平方米左右。因此,现时广州商品住宅834万平方米的库存总量,市场面临的压力主要是短期和局部区域的压力。

  近期广州商品住宅库存量及去化周期走势

数据来源:CRIC数据来源:CRIC

  土地市场成交价格有所降温

  纵观2016年以来广州经营性用地的成交情况,在2016年10月份重申调控不动摇,进入新一轮的调控周期之后,广州加大了土地市场供应,同时通过对宅地实施“抬门槛、限地价、竞配建、竞自持”等供给侧改革措施,较好地控制了土地楼板价以及溢价率的上升趋势。今年1-5月份,广州经营性用地共供应399.95万平方米,成交291.36万平方米,维持了与上年同期相差不多的供地节奏。其中,纯宅地成交101.34万平方米;商住地成交99.36万平方米、商办地成交90.67万平方米,基本是三分天下的格局。

  2016年1月-2018年5月广州经营性用地供应成交情况(单位:万㎡,元/㎡)

数据来源:CRIC数据来源:CRIC

  从1-5月份广州成交的9宗商住地的情况来看,进入“竞配建”环节的地块一共有2宗,进入“竞配建+竞自持”双环节的地块有1宗,而底价成交以及低溢价成交的地块有4宗。由此可见,相对2016年以及2017年,进入2018年后广州土地市场高溢价地块明显减少。

  广州土地市场降温与多个因素相关:其一,行业资金面全线收紧,开发企业拿地态度趋于谨慎;其二,广州调控政策环境严厉,不利于开发企业实现高周转,拿地意愿降低;其三,个别商住地块拿地准入条件较高,如需引进科技小镇等,“定向出让”意味明显。

 下半年展望:政策或局部微调开发商积极走量为主

  临近年中,广州各部门关于房地产市场的调研一轮接着一轮,从目前的政策取向来看,广州调控政策整体从严的基调不会发生改变,但是个别细则存在合理优化的可能,比如或会适当放开中高价商品住宅的网签数量、适当提高外围刚需区域的限价标准,以及对“3.30商服新政”中的300平方米设计规范以及法人购买对象的限制进行合理微调等,倘若微调实现,将对下半年楼市的成交量释放形成局部利好。

  总体来看,下半年楼市面临的不确定性增加:一方面,调控政策对在一二线城市布局的开发企业的存货销售已经形成压力,融资渠道收紧、融资成本提高对开发企业的资金链雪上加霜;另一方面,国内外复杂的宏观经济环境,以及近期央行定向降准的举措,又让开发企业看到了一丝政策转变的希望。不管如何,对于广州市场而言,在经历了一个不尽人意的上半年之后,随着下半年供应开闸,预计多数开发企业还是会务实应对,步步为营,积极走量,落袋为安。

  深圳

  y 陈洪海

  为了解决供需矛盾,2018年6月深圳推出“二次房改”。这一举措或将盘活存量用地,解决深圳保障房供地紧张的问题,同时使商品房逐渐回归市场属性。

  2018年6月5日,深圳又推出了房地产新政,称之位“第二次房改”。1988年的第一次房改,开启了房地产的资产化时代,而2018年这次房改,则是为了解决住房供需矛盾的民生问题。

  端午节时,一个90后小伙伴和他的妈妈很严肃地找我探讨由此引发的一个问题:他们居住在深圳最著名的罗湖百花学区房,但面对二次房改,是进一步做家庭资产配置,还是积极拥抱安居租赁房?每天看两遍新闻联播的爸爸拍手称好,说终于可以不用买房,以后儿子可以去申请安居房。90后的儿子却有不同看法,他希望尽快赶上房地产这趟列车,理由很简单——在安居房里可以安居,资产却无法升 值。他现在盘算的是如何将家庭房产卖掉,退出过去式的罗湖时代,越过逐渐式微的福田时代,积极进入被称为“未来曼哈顿”的前海时代。我很欣赏这位小伙伴。

  政策背景:长期以来的供需矛盾

  2017年,深圳与广州常住人口总量相差无异,但商品住宅成交量方面,广州却是深圳的3.5倍。在供应端,从2013年开始,深圳进入招拍挂土地供应极度稀缺阶段,而城市更新开发周期5-6年,双向决定了制约深圳商品住宅发展的供需矛盾问题,这也正是二次房改要解决的核心问题。

  深圳2011-2017年住宅用地供求价走势

 数据来源:CRIC 数据来源:CRIC

  深圳十三五期间住宅用地供应结构表

 数据来源:CRIC 数据来源:CRIC

  二次房改带来“二元次”市场

  二次房改,简单来说,就是要将深圳变成一个典型的二元次市场,商品房、政策性住房供应“四六分”:一方面,商品房占比40%,充分市场化运作;另一方面,政策性住房(人才房、安居房、廉澳门新葡京游戏平台、长租公 寓)共占比60%。

  “二次房改”的八大供给主体、六类保障渠道、三类(四种)住房、三类补贴以及4:2:2:2的住房分配比例,或将盘活存量用地,解决深圳保障房供地紧张的问题。

  1.八大供给主体,主体供应多元化。本次政策中一个非常重大的改变,就是拓宽了供应主体,即主体供应的多元化,不像过去统一由政府供应,如社区股份合作公司和原村民可以积极参与城市更新,这将大大减少过去单一供应造成的供需矛盾。

  深圳二次房改中的八大开发主体

数据来源:政府官网数据来源:政府官网

  2.六类保障渠道,盘活存量用地,开展湾区城际合作。安居房以关外为主,同时将深汕合作区也列入范围。对于存量用地、用房的盘活是此次土地端保障渠道的重点,包含已批未建用地、社会存量用地、未完善征(转)手续用地、征地返还用地等。这表示着深圳已经进入存量房的时代。

  此外,立足大湾区、发展城际间的公共交通、结合轨道交通和产业布局、将需求延伸到周边城市等内容,第一次体现在政府文件中。2018-2020年是大湾区轨交快速兑现的3年,将内在的供需矛盾,延伸至外围城市,在房价短期难降的情况下,将住房需求疏导至低成本的外围,是突破僵局的重要路径。

  深圳二次房改中六大保障渠道

数据来源:政府官网数据来源:政府官网

  3.三类(四种)住房以及4:2:2:2的住房分配比例。

  三类(四种)住房以及4:2:2:2的住房分配比例

 数据来源:政府官网 数据来源:政府官网

  4.分三个阶段实现,商品房套数占41%。2018年至2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018-2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

  2018-2035年深圳各类住房发展目标(单位:万套)

数据来源:政府官网数据来源:政府官网

  市场成交显示“二元次”特征

  回顾2018年二季度成交情况,深圳市场也呈现出典型的“二元次”特征。

  一方面,高端市场供不应求,招商双玺、万科蛇口公馆、万科臻山府二期开盘即售 罄。高端住宅在政府限价下表现出来的高性价比,以及市场区位、资源的极度稀缺性,使得需求极其旺盛。而另一方面,对于市场预期的不确定,使刚需市场客户观望情绪严重,开盘去化率并不理想。

  2018年二季度深圳住宅开盘去化情况

数据来源:CRIC数据来源:CRIC

  二次房改,是深圳对“长效机制”的率先推行。全国一线及二线热点城市或将于今年下半年陆续推出适合本城的房改政策。

  可以大胆预期:深圳房地产市场,或将越来越类似香港,即商品房逐渐回归市场属性,价格或不再做硬性限制。另一方面,政府积极参与、开发商推动政策性住房及公共租赁住房,承担起公共职能的属性。

  从这个角度,我支持开篇的小伙伴积极搭上商品房这趟列车。