借名买房存在种种风险,即便在借名买房前签订借名协议,一旦发生纠纷,也存在着借名协议被认定无效、房子收不回来的可能。

  没有北京购房资格,能不能借别人的资格买?

  手里有点钱,想买商品房买不起,又没有购买保障房的资格,刚好亲朋好友有资格买保障房,能否借他人的资格买保障房?

  名下有房,再买房属于二套,但二套房首付过高付不起且二套房贷款利率高,可否以有首套资格的人的名义买?

  上海已经在征收房产税,为了避免被征收房产税,再买房时能否以名下无房的人的名义买?

  作为房地产律师,北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧经常会接到客户的上述咨询。她发现,通常想要借名买房的人,要么是没有购房资格、要么是想省点钱,借名买房主要就是上述4种情况。

  郭韧通常给出的建议是:“慎重。因为借名买房存在种种风险,即便在借名买房前签订借名协议,一旦发生纠纷,也存在着借名协议被认定无效、房子收不回来的可能。”

  北京东元律师事务所合伙人李松补充道,借名买房的风险不仅存在于借名人身上,被借名人在遇到他人的借名请求时也要慎重,因为他人占用自己的购房指标后,被借名人自己买房时,首付款的支付比例、银行贷款的利率标准,相比于购买首套房,成本都要增加,而且如果借名人贷款买房,需要以出名人的名义贷款,若借名人不按约还款,逾期还款的违约责任需要由出名人承担。

  三个故事背后的借名风险

  郭韧处理过不少借名买房的案例,她以三个案例阐释了借名买房的风险所在。

  第一个故事发生在姐姐A和弟弟B之间。

  A没有购房资格,B有购房资格,A出钱用弟弟的名义在上海买了一套房,首付和房贷都是姐姐支付的,房屋购买后的出租也由姐姐操作,租金也是打到姐姐的账户里。

  后来B结婚,A把房子借给B住。当A要求B把房子还回来时,却遭到B的拒绝,B认为自己在替A买房后,失去了购买首套房的资格,再购房时首付过多,他无力支付。双方一直协商未果,B后来一口咬定这套房子是自己的,A最初只是借钱给自己买房。

  姐弟俩因而闹到了法院。姐姐请求法院认定双方是借名买房,并要求弟弟把房子过户给自己。但是由于双方最初并未签订借名协议,而且由于姐姐在还贷款的时候,都是取现后把现金给弟弟,由弟弟还款,就无法证明自己是实际还款人。姐姐由于无法拿出足够的证据证明自己是借名买房,法院最终没有支持姐姐的诉求。

  第二个故事的主角是台湾人C和上海人D。

  C没有在上海的购房资格,而房屋中介D有,C借D之名在上海买房。借名买房后,D结婚了,后来D由于车祸去世。对于D来说,D名下的房产,其妻子是有继承权的。当C找到D的太太称,这房子是自己借D的名义买下的时候,D的太太并不认可。

  C因而起诉了D的太太,要求法院确认房屋是自己的。该案件现在还在审理当中。

  第三个故事的主角是非上海人E和上海人F。

  E同样是因为没有购房资格,而和F沟通以F名义购买了上海的一处房产,双方签订了借名协议,并且房屋后续交付、物业费缴纳亦均由F负责。

  但是后来F擅自把房屋卖给了G,当E得知情况后起诉F,并请求法院按照借名协议把房子判给自己。

  但是法院审理时发现,相关房屋已出售给案外人G,G已向F支付了房款,且房屋已经过户到G名下,那么买受人G作为善意第三人的权益应当受到保护,所以E主张确权的请求,法院没有支持。

  “一旦借名买房,借名人对于很多事情都是不可控的。如果被借名人后来否认借名买房不配合过户,或者私下把房子抵押、卖掉,或者借名人死亡,又或者干脆联系不上,对于借名人权益都可能是很大的损害。”郭韧提醒道,借名人本来想要规避政策或者省点钱,结果很可能是偷鸡不成蚀把米。

  北京广森律师事务所管理合伙人姜超峰也对法治周末记者分析,如果借名人和被借名人之间没有签订书面借名买房协议,借名人要完成“借名买房”的举证责任非常困难,需要提供签字的购房合同、付款凭证(包括但不限于首付、还贷、契税缴费证明、物业费、暖气费缴费记录等)、实际居住使用的证据、房产本、购房合同、维修基金发票等书证等。

  有些借名协议即便有效借名人也无法获得房产

  郭韧告诉记者,很多借名人都试图通过签订借名协议维护自身权益,并在协议中约定清楚,借名人是出资人,在符合一定条件时由被借名人把房子过户到借名人名下。一旦发生纠纷,借名人会通过起诉,要求被借名人履行借名协议的约定,将房屋过户。

  然而,对于因限购政策出台而没有购房资格的人,以及没有首套房购买资格而又想要享受相关优惠的人来说,借名买房就意味着规避房地产调控政策。

  在这种情况下,借名人和被借名人之间签订的借名协议是否还有效?

  姜超峰告诉记者,合同法规定了五种合同无效的情形,其中一条是违反法律、行政法规的强制性规定,但以限购限贷为特点的房地产调控政策并不属于法律、行政法规等强制性规定,所以在这两种情况下,借名协议是有效的。

  “但是,如果借名协议不能够清楚地表明存在借名买房的事实,或者存在过户障碍,譬如房屋存在被抵押、被查封或涉及善意第三人的利益等情况,法院一般也不支持借名人的确权请求。”姜超峰说。

  李松在接受法治周末记者采访时也提及,如果借名人是由于没有购房资格而借名,当双方发生纠纷时,借名人尚未获取购房资格,那么仍然无法将房子从被借名人名下过户到借名人名下。在这种情况下,即便借名协议是有效的,但双方的合同目的无法实现(即将房屋过户给实际购房人的合同目的无法实现),因此双方签订的借名买房协议,法院很有可能会判决解除。

  郭韧透露,现在上海的法院对借名买房这一问题的审理整体趋势是“从严”,过去在审理相关案件时,法院不会审查借名人是否有购房资格,但现在情况变了,遇到这类案件,法院会先审查借名人的购房资质,一旦发现借名人没有资质,就会告诉借名人,如果不撤诉,那么案件审理下去借名人会败诉。

  姜超峰补充道,对于被借名人将房屋卖给第三人的情况,借名人很难维权,因为根据我国物权法规定的公示公信原则,在善意第三人不知情的情况下,出名人对房产抵押、再次出售时,法律会保障该善意第三人的权利的。

  有些借名协议签了也无效

  受访专家在接受法治周末记者采访时均表示,在“借名人无购买保障房资质而想要低价购买保障房”这一情况下,借名协议是无效的。

  李松对记者分析,保障性住房是国家为了解决城市低收入群体住房困难家庭而建设的房子,性质上属于保障社会某一特定公众的福利性质的房子。借名购买保障性住房,虽然名义上房子登记在具有购买资格的出名人名下,但房子的实际利益由没有购买资格的出名人享有。故此种借名行为实际上损害了其他住房困难的社会群体,也与国家建设保障性住房的初衷背道而驰。

  “我国合同法第52条规定,损害社会公共利益的合同是无效的。故借名购买保障性住房的行为,实践中一般不会得到法院的支持。”李松说。

  李松还告诉记者,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(施行)》第16条明确规定:借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

  而对于“为了避税,找人代持房产”这一情况下的借名协议是否有效,接受法治周末记者采访的专家意见并不一致。

  姜超峰和北京来硕律师事务所主任李文谦均认为,在“为了避税,而找人代持房产”的情况下,借名人和被借名人签订的借名协议无效。

  “我认为此种情况下的借名协议损害了国家税收利益,而合同法规定,合同损害国家或社会公共利益的,合同无效。”李文谦说。

  郭韧的意见和姜超峰及李文谦不同。郭韧认为,即便是在这种情况下,借名协议仍然应属有效,她的理由是:假设A借名B买房,虽然这次A避免缴纳房产税,但是B未来如果再买房,还是同样需要缴税,综合起来看,这种情况并没有损害国家或社会公共利益。

  李松在接受法治周末记者采访时还提到,若要彻底解决目前存在的借名规避房产税的问题,单纯否定借名协议效力的作用不大,倒不如在被借名人与借名人过户的时候,根据借名买房的时间,结合当时借名人名下的房产数量,要求借名人缴纳房产税,这样可以从根上遏制通过借名规避房产税的情形。

  如果借名协议被认定无效,是否影响被借名人与开发商或卖房人签订的购房合同的有效性?

  李松认为,一般情况下,如果合同签订的双方是完全民事行为能力人,双方意思表示真实、自由,合同内容不违反法律、行政法规的规定,购房合同就是有效的。